El Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, de medidas en el alquiler en respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Irán está llamado a intensificar la inseguridad jurídica en las relaciones arrendaticias de vivienda habitual. No hay un escenario pero para los arrendadores, creemos, pero tampoco imagino uno peor para los inquilinos, los que lo son, y pueden verse abocados a procesos judiciales largos y costosos, y, sobre todo, para los que aspiran a serlo y no lo serán. El mercado se está retrayendo, y lo hará aún más, huye de las personas vulnerables, y lo hará aún más, se reserva para inquilinos de alta solvencia, y aún lo hará más. Se justifica en el impacto que podría producir en las relaciones arrendaticias, durante los próximos dos años, la Guerra de Irán, agravada, al parecer, por el uso legítimo de sus competencias por las Comunidades Autónomas. Se propicia, con esta norma, lo contrario de lo que se pretende con ella.

Pero, al margen de lo anterior, y del indudable impacto que puede llegar a tener en la captación de recursos para invertir en vivienda social y asequible, ahora que la Unión Europea apuesta por ello y el Estado, mediante la modificación de la Ley de Contratos del Sector Público, mejora los instrumentos legales para hacerlo, lo más preocupante es el potencial fraude constitucional que supone la aprobación de un Real Decreto-ley, a sabiendas de que no se cuenta con mayoría suficiente para convalidarlo, y retrasar por ello hasta el último día la votación en el Congreso con objeto de que produzca efectos durante el tiempo que medie entre su entrada en vigor y su derogación. ¿Realmente el constituyente, y la Constitución, incorporaron el Real Decreto-ley con esta finalidad? ¿Dónde estaría el límite? ¿Podría utilizarse, por ejemplo, para realizar modificaciones y ajustes presupuestarios, y ejecutarlos, comprometiendo el gasto durante el mismo periodo que mediase entre entrada en vigor y derogación? Nada impediría, en un contexto como el actual en el que el poder ejecutivo no tiene el apoyo del poder legislativo para aprobar los Presupuestos Generales, articular modificaciones, profundas incluso, de los Presupuestos Generales prorrogados que, ejecutadas dentro del periodo de vigencia de un Real Decreto-ley luego derogado por el Congreso, podrían llegar a consolidar derechos o situaciones jurídicas que, pese a la derogación, mantendrían su eficacia.

El artículo 86 de la Constitución, como es bien conocido, y utilizado por todos los Gobiernos que han sido y son, permite al Gobierno ejercer, excepcionalmente, la potestad legislativa mediante la aprobación de Reales Decretos-Ley. Pero su actuación está sujeta a convalidación del Congreso de los Diputados, al residir en las Cortes Generales la potestad legislativa. Dejando al margen la necesaria justificación de las circunstancias de extraordinaria y urgente necesidad que el Gobierno debe, con una recta y leal lectura de la Constitución,  acreditar para este ejercicio excepcional de la potestad legislativa, lo cierto es que el artículo 86.2 de la Constitución establece que “los Decretos-leyes deberán ser inmediatamente sometidos a debate y votación de totalidad al Congreso de los Diputados, convocado al efecto si no estuviere reunido, en el plazo de los treinta días siguientes a su promulgación. El Congreso habrá de pronunciarse expresamente dentro de dicho plazo sobre su convalidación o derogación, para lo cual el Reglamento establecerá un procedimiento especial y sumario”.

Conforme a dicho precepto, por tanto, un Real Decreto-ley puede estar en vigor hasta treinta días naturales, eventualmente produciendo efectos, hasta que, denegada su convalidación, el Congreso lo deroga. La derogación no produce efecto retroactivo salvo que la norma derogatoria así lo establezca, y ello respetando derechos consolidados o situaciones jurídicas consolidadas bajo la norma derogada. Sin embargo, el debate y votación de totalidad del Congreso de los Diputados no da lugar a una norma derogatoria, sino a un simple acuerdo que determina, por la fuerza de la Constitución, la derogación. El Congreso, aparentemente, aunque fuerza la derogación no puede pronunciarse sobre efectos ya producidos que, eventualmente, hayan dado lugar a la consolidación de derechos o situaciones jurídicas.

Pues bien, siendo esto así, y aunque cabrían interpretaciones correctoras que permitirían que primase la voluntad del titular de la potestad legislativa, el uso que se está haciendo del artículo 86 de la Constitución constituye un claro fraude constitucional, al utilizar el precario periodo de vigencia de los Reales Decretos-ley que aprueba, para tratar de consolidar derechos o situaciones jurídicas, generando intolerables situaciones de inseguridad jurídica, como está ocurriendo con la suspensión de lanzamientos en determinadas circunstancias, en contra de la voluntad en contra del Congreso de los Diputados. La disposición transitoria única del Real Decreto-ley 2/2026, de 3 de febrero, sería otro claro ejemplo de este uso fraudulento del Real Decreto-ley que, a la postre, deja en nada la potestad del Congreso de los Diputados de convalidar o derogar la norma. Independientemente del pronunciamiento del Congreso de los Diputados, titular con el Senado del poder legislativo en España, el Real Decreto-ley habría producido los efectos pretendidos, consumándose así la suplantación del poder legislativo por el poder ejecutivo.

No es esto, creemos, lo que el Constituyente pretendía al habilitar el ejercicio excepcional y sujeto a convalidación de la potestad legislativa por el Gobierno. No es, tampoco, la solución al problema de la vivienda en España. Al menos, no al problema general. La alternativa es articular mejoras en las políticas públicas de vivienda social y asequible, en los contratos patrimoniales o de concesión de obra para la movilización de suelos en colaboración público-privada, en la identificación de los colectivos objetivo de estas políticas y en las garantías de que son sus destinatarios. Y, sobre todo, gestionarlas. Sin gestión no se resolverá el problema de la vivienda.